5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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