导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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