饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(y作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面uán)则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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