万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(l什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗ùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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