导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(t尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快ǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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