导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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