5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(n50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多ián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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