万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(m哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭íng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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