近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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