导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(ji主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别ā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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