文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商HBC路由器能用WiFi吗工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证HBC路由器能用WiFi吗-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(rHBC路由器能用WiFi吗uò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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