导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。<长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心/p>

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心