导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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