文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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