万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴4px;'>虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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