文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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