饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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