5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在(zà中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵i)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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