文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dā食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写n)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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