导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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