导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读ǎo)破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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