5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(h只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了ǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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