5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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