导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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