万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如600毫升等于多少斤水，800ml是多少水果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí600毫升等于多少斤水，800ml是多少水)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chén600毫升等于多少斤水，800ml是多少水g)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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