万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可科兴是美国的还是中国的以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)科兴是美国的还是中国的，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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