文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗)地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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