一线城市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消(xiāo)息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息(xī)为(wèi)什么这(zhè)么(me)重要？首先(xiān)二(èr)手房指导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前(qián)三的核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有(yǒu)利于(yú)深圳(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)回暖，然(rán)后二(èr)手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于(yú)全(quán)国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官方(fāng)文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示(shì)“尚(shàng)未(wèi)接到正式通(tōng)知，目(mù)前(qián)仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持(chí)续的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研(yán)究总监严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域(yù)按照新的规(guī)则进行，但不会出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布(bù)了(le)全市3595个小(xiǎo)区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价(jià)打了(le)5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即(jí)300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么(me)首付3成210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价(jià)以(yǐ)后，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实(shí)证明了，这(zhè)条政(zhèng)策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据(jù)安(ān)居(jū)客的统(tǒng)计(jì)，实施二手房指导价(jià)的(de)10个(gè)城市，有(yǒu)8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩(suō)水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当月(yuè)相(xiāng)比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经(jīng)历(lì)其中的人，才(cái)能(néng)深切的感知(zhī)其威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了(le)2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据(jù)媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多(duō)“心酸(suān)”。二手房成交量创(chuàng)下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话(huà)不再，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年(nián)以来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续低(dī)调(diào)退出，目前只有(yǒu)深圳(zhèn)还是(shì)最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海(hǎi)也考虑(lǜ)予以多孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价格仍然是同(tóng)比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥等(děng)城市价格(gé)都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门(mén)联合发文，全(quán)面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新(xīn)政。对于(yú)激活(huó)二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面(miàn)理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还有一大波正在路上...

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