文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把6千克等于多少斤 6千克是多少磅(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng6千克等于多少斤 6千克是多少磅)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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