近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)九龙司是哪里？两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有九龙司是哪里？基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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