近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”前肖是指哪几个生肖和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

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　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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