导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗g alt="中国户均几套房？| 民生·周君(jūn)芝(zhī)团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗