万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jī关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗n)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(g关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuà关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗n)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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