近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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