导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱rong>（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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