文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(f青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思áng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zh青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思è)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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