饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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