5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2嗤笑的意思022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(嗤笑的意思dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现嗤笑的意思，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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