文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(c只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了éng)价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(z只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了hōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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