万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢>

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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