5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司中国为什么叫兔子国市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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