文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2p>

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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