文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jī丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字n)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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