近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jiwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语à)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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