文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(阿富汗改名现在叫什么zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(à阿富汗改名现在叫什么n)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)阿富汗改名现在叫什么完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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