饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的(de)不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友稳定。”陆骑(qí)麟称。

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