近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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