5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàn晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好g)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(ch晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好ū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好