文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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