OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(b作家许地山简介，许地山简介资料ù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(gu作家许地山简介，许地山简介资料ó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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